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自然资源部解读《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》
渭南市自然资源和规划局 2019-10-29 14:32:53

原文链接:国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见

为贯彻落实党中央、国务院决策部署和中央全面深化改革工作安排,自然资源部在组织实施试点、总结提炼试点成果的基础上,会同有关部门起草了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(以下简称《指导意见》),已经中央全面深化改革委员会第八次会议审议通过。前不久,国务院办公厅已正式印发,新华社已受权全文发布。在此,简要说明三个方面内容。

一、出台《指导意见》是坚持和完善社会主义市场经济体制的重要举措

土地市场是我国社会主义市场经济体制的重要组成部分,是资源要素市场的重要内容,对于促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化城镇化进程具有重要作用。伴随着改革开放40多年来,以政府供应为主的土地一级市场取得长足发展,形成了相对完善的制度体系,而以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场发展相对滞后。《指导意见》是首个专门规范土地二级市场建设的国务院文件,是新时代完善我国土地二级市场的顶层设计,确立了一系列基础性、系统性制度安排。针对土地二级市场运行发展中存在的“交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府的服务和监管不完善”等问题,着力完善交易规则,创新运行模式,健全服务监管,促进土地要素流通顺畅,提高存量土地资源配置效率,提高节约集约用地水平。文件的出台,对于促进一二级市场协调发展、加快建立城乡统一的建设用地市场、加快推动经济高质量发展具有重要意义。

二、出台《指导意见》是推进“放管服”改革优化营商环境的重要举措

与土地一级市场中政府同时行使所有者职责和履行监管者职责不同,政府在土地二级市场中的职责和作用主要是制定交易规则,保障公平竞争,加强服务监管,维护市场秩序,弥补市场失灵。为此,《指导意见》重点明确不同权能建设用地使用权转让、出租、抵押的必要条件,实现交易规则统一、透明,从而平等保护各类市场主体合法权益,优化营商环境。在落实“放管服”改革方面,提出了一系列新举措、新办法。一是进一步简政放权。《指导意见》明确,以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息;可自行协商交易,也可委托土地二级市场平台公开交易;达成一致后签订合同,依法申报交易价格,办理后续手续;划拨建设用地使用权出租由审批制调整为申报制,出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。二是做好放管结合。《指导意见》强调,强化事中事后监管,对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的,不予办理相关手续。加强信息互通互享,明确要求加强国有建设用地使用权二级市场管理与涉地司法处置、资产处置、不动产登记、房地产交易管理的衔接;自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等部门加强对涉地股权转让的联合监管。同时要求加强市场监测监管与调控,完善土地市场信用体系,维护市场平稳运行。三是不断优化服务。明确要求在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集土地二级市场交易信息,提供交易场所,办理交易事务。大力发展“互联网+政务服务”,积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。培育和规范社会中介组织,营造良好的交易环境。

三、出台《指导意见》是促进节约集约用地、加快推动经济高质量发展的重要举措

党的十九大提出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。《指导意见》充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,从根本上解决交易门槛过高、流转不畅的问题,促进土地资源合理配置和节约集约利用,为高质量发展提供用地保障。具体表现在:一是完善转让规则促进要素流通。《指导意见》提出了优化划拨土地转让流程、保障出让土地交易自由、完善作价出资或入股土地转让规定,完善土地分割合并转让政策等措施,促进存量土地进入二级市场转让盘活。二是放宽对抵押权人的限制,大力支持民营经济发展。《指导意见》明确自然人、企业均可作为抵押权人依法办理不动产抵押相关手续;探索允许养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资,真正激发市场活力。三是实施差别化的税收政策。《指导意见》提出,鼓励各地在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策,适当提高土地保有成本,降低流转环节税负,鼓励存量低效土地入市流通。

下一步,我们将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,会同相关部门认真贯彻执行《指导意见》,加强业务指导,抓好督促落实,做好宣传引导,推动《指导意见》落地实施。


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